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IST DIE EINTRAGUNG EINES LEBENSLANGEN WOHNRECHTS ODER EINES NIESSBRAUCHSRECHTS IM SPANISCHEN GRUNDBUCH RATSAM?

von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº 720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Juristische Laien werfen beide Begriffe häufig in einen "Topf". Meistens wissen sie nur , dass es sich um eine im Grundbuch eingetragene Belastung einer Immobilie handelt. Die juristischen und steuerlichen Unterschiede beider Rechtsformen sind ihnen nicht näher bekannt.

Die Frage, ob ein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden soll, stellt sich meistens dann, wenn eine Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder oder andere Erben überschrieben werden soll.

Oft wird, um der in Spanien hohen Erbschaftssteuer zu entgehen, die Möglichkeit genutzt, zukünftige Erben bereits beim Immobilienkauf als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen, so dass die Eltern nur noch als "Zahlmeister" fungieren, die für die laufenden Kosten aufkommen.

Sollte für die Eltern kein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht bestehen, begeben sich diese in die Abhängigkeit ihrer Kinder, die über die Immobilie uneingeschränkt verfügen können.
Daher ist von dieser Lösung selbst bei bestem Einvernehmen zwischen Eltern und Kindern abzuraten. Denn die Risiken überwiegen. Bei einer möglichen Insolvenz der Kinder, würden sie die Immobilie verlieren.

Wie können sich die Eltern gegenüber ihren Kindern absichern?

Beispielsweise könnten die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchrecht (usufructo vitalico) der Immobilie erhalten, dessen rechtliche Ausgestaltung im Artikel 467 ff. Código Civil geregelt wird. Mit dem Nießbrauchrecht bekommen die Begünstigten, - in unserem Fall die Eltern - das Recht, die Immobilie uneingeschränkt zu nutzen. Sie können sie vermieten, auf dem Grundstück angebautes Obst und Gemüse ernten, aber sie können die Immobilie nicht alleine veräußern. Sie sind auch diejenigen, die die Immobilie in Ordnung halten, für die gewöhnlichen Reparaturen aufkommen müssen und auch die laufenden Kosten, Gemeindeabgaben und Steuern zu zahlen haben.
Das Nießbrauchrecht erlischt beim Tod der Nießbrauchberechtigten (hier die Eltern) gemäss Artikel 513 Nr. 1 CC. Die in diesem Fall entstehende Erbschaftssteuer ist gering und verringert sich noch, je älter der Erblasser war, als er verstarb. Der eingeräumte Nießbrauch muss dann im Grundbuch mit voriger Zahlung der Steuern gelöscht werden.

Aber auch diese Falllösung ist leider nicht ohne Risiko: Denn, sollten die Kinder, die offiziellen Eigentümer der Immobilie (nudo propietario), vor den Eltern sterben, geht die Immobilie an die Enkel, Schwiegersohn, Schwiegertochter oder an andere Erben über. Die Nießbrauchberechtigten haben weiterhin die laufenden Kosten zu zahlen.
Sollte das Erbe in Ermangelung anderer Erben an die Eltern fallen, müssen diese wiederum die Erbschaftssteuer zahlen, was eigentlich vermieden werden sollte.

Es sind aber auch noch andere Fälle denkbar, die die Eltern erschrecken lassen.
Wenn die Kinder in eine finanzielle Schieflage geraten und die Gläubiger die Immobilie pfänden, können zwar die Eltern als Nießbraucher die Immobilie weiter nutzen und deren Kosten zahlen, aber die Eigentümer sind dann möglicherweise Fremde.
Ähnliches könnte eintreten, wenn die Kinder als Eigentümer eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen und die fälligen Raten nicht mehr leisten können. Die Bank wird dann die Immobilie pfänden und versuchen, sie mit dem Nießbrauchrecht zu veräußern.

Aber auch von Seiten der Eltern als Nießbrauchberechtigte kann es zu bösen Überraschungen kommen. Bei einem möglichen Vermögensverfall kann ihr Nießbrauchrecht gepfändet werden, so dass die Kinder als Eigentümer "wildfremde" in ihrer Immobilie tolerieren müssen.

Das zu ziehende Fazit: Auch bei gutem Einvernehmen innerhalb der Familie sind die Risiken bei der aufgezeigten Fallgestaltung überwiegend. Mit zusätzlichen Maßnahmen, wie beispielsweise die Bestellung von Vollmachten kann, das Risiko vermindert aber letztlich nicht ganz ausgemerzt werden.

Bei Bestellung eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten der Eltern vermindern sich weitgehend die beschriebenen Gefahren. Denn das im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht, das individuell gestaltet werden kann, ist weder pfändbar noch übertragbar und kann auch nicht mit einer Hypothek belastet werden.

Mit dem lebenslangen Wohnrecht wird der betreffenden Person das Recht eingeräumt, eine Wohnung / ein Haus oder einen bestimmten Teil einer Wohnung oder eines Hauses unentgeltlich zu benutzen.

Nehmen wir wieder "unsere" Familie, die die Erbschaftssteuer umgehen will, die Immobilie an die Kinder überschreibt, sich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lässt und gehen dann vom schlimmsten aller Fälle aus: Die Kinder sterben vor den Eltern. Das kostenfreie Wohnrecht der Eltern bleibt dann zwar erhalten, unabhängig von den Erben, doch sollten diese auch die gesetzlichen Erben sein, ist auch in diesem Fall wiederum die Erbschaftssteuer zu entrichten.

Das z.B. lebenslange Wohnrecht hat den Vorteil, dass es Gläubiger verschreckt. Denn die Immobilie ist unverwertbar bis das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch durch den Tod des Wohnberechtigten erlischt. In diesem Fall hat der Wohnberechtigte keine Rechte, er darf die Immobilie selbst nutzen, aber nicht vermieten oder belasten. Dafür hat er aber auch keine Kosten zu tragen, diese fallen zu Lasten der offiziellen Eigentümer (nudo propietario).