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Die Osterferien und die nächste Sommersaison
sind vor der Tür und nach der Änderung des Tourismusgesetzes
der Balearen im Jahr 2017 erstellt sich vielen die Frage, ob sie
ihre Immobilie auf Ibiza vermieten dürfen und welche Gesetze
hierfür auschlaggebend sind.
Gesetze:
Alle Mietverhältnisse, ob langfristige oder temporäre
Vermietungen unterliegen dem spanischen Mietgesetz 29/1994 vom 24.
November (Ley de arrendamientos urbanos), abgekürzt (L.A.U.),
welches durch das Gesetz 19/2009 vom 23. November und durch das
Gesetzdekret 4/2013 (Ley 4/2013 Medidas de flexibilización
y formento del Mercado de Alquileres de viviendas) erweitert wurde.
Gewerbliche Vermietungen, auch genannt "touristische
Vermietungen", die eine gewerbliche Lizenz für touristische
Vermietungen vom Insel Rat (consell insular) benötigen, unterlagen
dem Tourismusgesetz der Balearen 8/2012 vom 19. Juli und sind durch
das Tourismusgesetz 6/2017 vom 31. Juli, welches am 08/08/2017 in
Kraft trat, ersetzt worden.
Für die Beantragung nach dem neuem Tourismusgesetz
6/2017 einer Lizenz für touristische Vermietungen hat die zu
vermietende Immobilie in einer von den Gemeinden und der Balearen
Regierung frei gegebenen Zone für touristische Vermietungen
zu liegen. Alle neu eingereichten Anträge für den Erhalt
der Lizenz für touristische Vermietungen benötigen die
Zustimmung der zuständigen Gemeinde mittels eines Zertifikats.
Die Gemeinden der Balearen haben 12 Monate Zeit, ab des in Krafttretens
des Gesetzes, diese Zonen festzulegen. In speziell geschützten
ländlichen Gegenden ist die Vergabe von neuen Lizenzen für
gewerbliche Vermietungen verboten.
Alte Anträge sind nicht von der Gesetzveränderung betroffen.
Nach dem neuen Tourismusgesetz ist auch die gewerbliche Vermietung
von Reihenhäusern und Apartments erlaubt, sofern die Eigentümergemeinschaft
und Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, mittels eines
Zertifikats und den Gemeinschaftsstatuten die gewerbliche Vermietung
schriftlich bestätigen und erlauben.
Die Gemeinden haben jedoch bisher keine offizielle Liste für
die Gebiete, in denen touristische Vermietungen erlaubt sein werden,
herausgegeben, weshalb alle Neuanträge, besonders von Reihenhäuser
und Apartments keine gewerblichen Lizenzen für touristische
Vermietungen vom Insel Rat Ibiza (Consell insular) momentan erhalten.
Wie kann ich meine Immobilie auf den Balearen nach
der aktuellen Gesetzeslage vermieten?
Immobilien mit Lizenz für gewerbliche Vermietungen:
Immobilien, die bereits eine Registriernummer und Lizenz für
touristische Vermietungen vom Insel Rat (consell insular) besitzen,
können weiterhin über alle Medienkanäle ihre Immobilien
mit der Angabe der Registriernummer für Tage und Wochen öffentlich
anbieten und vermieten. Die Eigentümer dieser Immobilien sind
nur verpflichtet, neben der Versteuerung ihrer in Spanien erzielten
Mieteinnahmen beim spanischen Finanzamt, auch die Öko-Steuer
(Eco-tasa) an das hiesige kommunale Finanzamt zu leisten.
Immobilien ohne Gewerbelizenz für Vermietungen:
Apartments, Reihenhäuser und alle Immobilien, die keine Registriernummer
und Lizenz für touristische Vermietungen besitzen, können
nur eine Privatvermietung vornehmen und dürfen ihre Immobilie
nicht für Tage oder Wochen anbieten. Das heißt, es hat
sich um ein langfristiges oder temporäres Mietverhältnis
von mindestens 1 Monat zu handeln, welches mit einem privatschriftlichen
Mietvertrag nach dem spanischen Mietgesetz abgeschlossen wurde.
Es darf nicht im Internet unter der Rubrik "touristische Vermietungen"
kommerziell inseriert werden. Nebendienstleistungen wie tägliches
Säubern der Immobilie oder Abholdienst vom Flughafen dürfen
bei einer Privatvermietung nicht stattfinden, denn sie bedürfen
der Anmeldung eines Gewerbes beim spanischen Finanzamt und der dazugehörigen
gewerblichen Lizenz.
Unbedingt notwendig ist bei einer Privatvermietung
die formelle Form eines Mietvertrags, erstellt nach den Richtlinien
des spanischen Mietgesetzes (L.A.U.), der individuell und rechtlich
Ihrem Mietverhältnis angeglichen sein sollte. Vom mündlichen
Mietvertrag ist Abstand zu nehmen, da dieser weder bei einer Räumungsklage
von Hilfe ist, noch als Beleg für eine Privatvermietung gegenüber
dem Finanzamt angewendet werden kann. Die Erstellung eines Mietvertrags
ist aus Sicht des Gesetzgebers die Grundlage eines jeden privaten
Mietverhältnisses. Er bindet beide Parteien an die Einhaltung
der vereinbarten Konditionen und reguliert das Mietverhältnis
bei möglichen Konflikten. Daher sollte auch unter besonders
guten Freunden und Bekannten ein Mietvertrag erstellt werden.
Neben dem Mietvertrag benötigt Ihre Immobilie
seit dem 1. Juni 2013 nach den europäischen Richtlinien, Gesetz
Real Decreto 235/2013 vom 5. April ein Energiezertifikat, welches
von einem Architekten erstellt werden kann.
Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen temporären
Mietverträgen mit einer Laufzeit von ab 1 Monat und weniger
als 12 Monaten, während die langfristigen Mietverträge
mit einer Mietdauer von einem Jahr und länger vorgesehen sind.
Bei Werbung von Immobilien, die keine behördliche Genehmigung
für touristische Vermietungen haben oder nicht eine Registriernummer
nachweisen können werden die Strafen erhöht und nicht
der mindere Straffall angewendet. Sie liegen nach dem veröffentlichten
Gesetzestext im BOIB bei hohen Strafen (infracciones graves) zwischen
4.001 und 40.000,- Euro. Ferner kann von der Behörde eine Gewerbeeinstellung
vorgenommen werden.
Miet- und Kündigungsfristen bei langfristigen
Mietverträgen:
Sollte ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr vom Vermieter
nicht nach Ablauf der Mietzeit fristgemäß und schriftlich
gekündigt werden, verlängert sich dieser automatisch jeweils
um ein Jahr, bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht ist. Es sei
denn, dass der Mieter von der Möglichkeit einer Verlängerung
des Mietverhältnisses keinen Gebrauch macht. Der Vermieter
kann also erst nach 3 Jahren mit Einhaltung der Kündigungsfrist
dem Mieter kündigen.
Der Mietvertrag verlängert sich nach der Mietdauer von 3 Jahren
automatisch jährlich, sollte der Vermieter nach den 3 Jahren
keine Kündigung ausgesprochen haben. In den alten Mietverträgen,
die vor dem 05.06.2013 abgeschlossen wurden, verlängerte sich
die Mietdauer automatisch auf 5 Jahre.
Die Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss
der anderen Vertragspartei spätestens 1 Monat vor Vertragsende
zugegangen sein.
Eigenbedarf:
Nach Ablauf von einem 1 Jahr kann der Vermieter Eigenbedarf für
sich, seine Familie oder Ehepartner nach Scheidungsurteil, für
die Wohnung anmelden. Hierfür hat er dies schriftlich dem Mieter
2 Monate vor dem gewünschten Auszugstermin mitzuteilen. Der
Eigenbedarf hat innerhalb von 3 Monaten stattzufinden, doch muss
dieser nicht mehr wie unter dem vorigen Mietgesetz im Mietvertrag
vorgesehen sein.
Sollte der Eigenbedarf nicht innerhalb von 3 Monaten stattfinden,
kann der Mieter den Vermieter auf eine Entschädigung verklagen
oder auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses für
weitere 3 Jahre bestehen.
Vertragsbruch durch den Mieter:
Der Mieter kann nach 6 Monaten (nicht eher) mit einer schriftlichen
Kündigungsfrist von 30 Tagen vom Mietvertrag zurücktreten.
Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter jedoch dann
eine Strafe von einer Monatsmiete pro nicht abgewohntes Jahr in
Kauf zu nehmen hat.
Mietschutz:
Sollte ein Mieter im guten Glauben eine Immobilie von einem Vermieter
gemietet haben, welcher nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer
der Immobilie ist, kann der Mieter auf die Erfüllung seines
Vertrags bestehen und 3 Jahre in der angemieteten Immobilie wohnen
bleiben.
Falls der Mieter verstirbt haben dessen Familienangehörige
einen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis. Nur durch
den ausdrücklichen Verzicht des Mieters im Mietvertrag ist
dies auszuschließen.
Vorkaufsrecht:
Ein Mieter hat beim Verkauf der Immobilie ein gesetzliches Vorkaufsrecht,
auf welches dieser verzichten kann, sofern dies im Mietvertrag schriftlich
vereinbart wird. Der Vermieter hat jedoch dem Mieter 30 Tage vor
Abschluss des notariellen Kaufvertrages den beabsichtigten Verkauf
schriftlich mitzuteilen.
Um keine bösen Überraschungen bei einer
Vermietung zu erleben, ist es daher wichtig, einen detaillierten
Mietvertrag aufzusetzen, der spezifisch das bestehende Mietverhältnis
reguliert. Von Vertragsvorlagen aus dem Internet sollte abgesehen
werden, denn der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag ist entscheidend
für die Rechtsprechung bei Diskrepanzen zwischen den Parteien,
als auch für eine effektive Räumungsklage und zügige
Räumung der Wohnung.
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