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Der Unterschied zwischen einer Kaufoption (opción de compra), einem Kaufvertrag (contrato de compraventa) oder einem Vorvertrag (contrato de arras) beim Kauf einer in Spanien gelegenen Immobilie

von der Economista (Steuerberaterin) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Bei einem Immobilienkauf in Spanien ist der privatschriftliche Vorvertrag oft entscheidend für eine zügige notarielle Kaufabwicklung. Sie sollten daher bei einem Verkauf oder Kauf nicht auf diese vertragliche Form verzichten. Oft wird aus Gründen der Schnelligkeit oder einer falsch verstandenen Vereinfachung der Kaufsituation die Kaufabwicklung direkt auf den Notartermin verschoben. Eine verbreitete Meinung hierfür ist, dass eine rechtliche Vertretung Geld kostet und eine zügige Verkaufsabwicklung nur behindert.

Doch hierzu sollten Sie wissen, dass die spanischen Notare eine beschränkte Überprüfungspflicht ihrer eigenen Notarurkunden haben:

Der spanische Notar hat nicht rechtsberatend dem Käufer oder Verkäufer beizustehen. Er übernimmt den ihm von dem Verkäufer, Käufer oder Maklerbüro vorgegebenen Inhalt. Der spanische Notar hat die vor ihm Erschienenen mit ihren Ausweisen zu identifizieren, darauf hinzuweisen, dass eine spanische Steuernummer vom Käufer, als auch Verkäufer für die Eintragung der Notarurkunde erforderlich ist, doch hat er nicht falsch angegebene Ehestände oder Falschaussagen von den Erschienenen zu überprüfen. Er hat in seinen Urkunden nur den Käufer, als auch den Verkäufer auf den Einhalt der steuerlichen Verpflichtungen hinzuweisen, doch ist er nicht zuständig oder verantwortlich für die fristgemäße Zahlung dieser, noch für die erfolgreiche Eintragung seiner Urkunde im Grundbuch. Jedoch ist der Notar dazu verpflichtet am Tage der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug und Katasterauszug der Immobilie zu beantragen, als auch den Nachweis der Zahlung des Kaufpreises in seiner Urkunde zu belegen und er sendet nach Beurkundung eine Kopie des notariellen Kaufvertrags an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre für andere Urkunden ausgelöst wird.

Der spanische Notar beurkundet vielmehr nur, was ihm die Parteien des Kaufvertrages vorgeben, denn eine Belehrungspflicht über vorliegende Risiken eines Kaufes betrifft ihn nicht. In der Regel entwirft er auf der Grundlage des privatschriftlichen Kaufvertrages die Notarurkunde.

Deshalb sind bei einem Immobilienkauf eine rechtliche Vertretung, die Sie bei der vollständigen Kaufabwicklung begleitet und der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen den Kaufparteien grundliegend, denn nur dadurch sind beide Parteien rechtlich abgesichert, dass der notarielle Kauf erfolgreich Ihre Interessen vertretend abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen wird. Die Form und der Inhalt sollte je nach der speziellen Kaufsituation genauestens gewählt werden. Von der mündlichen Abschliessung eines Kaufvertrages, dem sogenannten Händeschlag, sollte daher Abstand genommen werden, auch wenn es sich um sehr gute Freunde handelt.

Nach Überprüfung der Unterlagen der Immobilie durch einen Rechtsanwalt und Steuerberater, entscheiden sich die Vertragsparteien über eine vertragliche Regelung, die für beide Parteien rechtsverbindlich ist. Ein wichtiger Aspekt hierfür ist die Auswahl der richtigen Vertragsform:

Der privatschriftliche Kaufvertrag (contrato de compraventa)

Dieser wird nach Artikel 1.445 des spanischen Zivilgesetzes folgend definiert: Eine der Vertragsparteien verpflichtet sich mit dem privatschriftlichen Vertrag eine bestimmte Sache/ Gegenstand auszuhändigen und die andere Vertragspartei einen bestimmten vereinbarten Preis zu einem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen.

Der Kaufvertrag verpflichtet beide Vertragsparteien.

Wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen - sei es ein privatschriftlicher oder notarieller - gehen Sie die Verpflichtung ein, Ihren Vertragsteil zu erfüllen. Das bedeutet, Sie sind verpflichtet, als Käufer den Kaufpreis zu zahlen und als Verkäufer im Gegenzug das Eigentum an der Immobilie mit den Schlüsseln zu den vereinbarten Vertragsbedingungen zu übergeben.
Die Erfüllung des abgeschlossenen privatschriftlichen Kaufvertrages kann rechtlich von beiden Vertragsparteien eingefordert werden, außer die Vertragsklauseln bestimmen etwas anderes.

Daher, sollten Sie sich endgültig für eine bestimmte Immobilie entschieden haben, ist es vom Vorteil, einen privatschriftlichen Kaufvertrag abzuschließen, denn dieser bindet beide Parteien.
Voraussetzung für seine Rechtswirksamkeit ist, dass die vertragswesentlichen Voraussetzungen, nämlich Einigung der Vertragsparteien, Bestimmtheit des Vertragsobjekts und Rechtsgrund des Geschäftes, vorliegen. Nach Art.1280 Nr.1 des spanischen Zivilgesetzbuches bedürfen auch im spanischen Recht Grundstücksgeschäfte der notariellen Beurkundung. Allerdings führt das Fehlen der Beurkundung nicht zur Nichtigkeit des privatschriftlichen Kaufvertrages. Die Erfüllung des unterschriebenen Kaufvertrages kann jederzeit gerichtlich eingeklagt werden.

Der Kaufoptionsvertrag (contrato de opción de compra)

Der Optionsvertrag ist als eine Vereinbarung definiert, in der eine Vertragspartei der anderen für einen festgelegten Zeitraum und unter bestimmten Bedingungen das Recht einräumt, zu entscheiden ob sie einen Hauptvertrag abschließen will oder nicht. Es handelt sich also um einen Vorvertrag, ein sogenanntes eventuelles Verkaufsversprechen.

Der Optionsvertrag ist ein sogenannter einseitiger oder unilateraler Vertrag. Er gewährt lediglich dem Optionskäufer ein Recht, nämlich die Immobilie zu erwerben. Der Verkäufer manifestiert seinerseits den Willen, die Immobilie an den Vertragspartner zu veräußern und gewisse Bedingungen dafür zu erfüllen. Erfüllt er diese nicht oder verweigert er die Eigentumsübertragung, macht sich der Optionsverkäufer schadensersatzpflichtig. Dieser Vertragstyp ist also in noch unklaren Situationen ein praktisches Vehikel, um zwei Parteien aneinander zu binden.

Dieser Vertrag gibt Ihnen das Recht die Immobilie zu kaufen, wenn bestimmte vereinbarte Bedingungen zwischen den Parteien erfüllt sind. Sind diese Bedingungen nicht innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt, können Sie als Käufer von dem Vertrag Abstand nehmen, ohne weiteren Verpflichtungen ausgesetzt zu sein. Erfüllt der Optionsverkäufer die Bedingungen innerhalb der Frist, muss der Käufer von seinem Optionsrecht Gebrauch machen und den endgültigen Notarvertrag abschließen.

Die Kaufoption verbrieft das Recht, die Immobilie zu den vertraglich festgeschriebenen Konditionen zu kaufen. Der privatschriftliche Optionsvertrag gilt in erster Linie zwischen den Parteien selbst. Das hat zur Folge, dass der Optionskäufer mit seinem neu erworbenen Recht gegenüber Dritten nicht in Erscheinung tritt. Da der Käufer noch kein Eigentum erworben hat, bleibt der Verkäufer weiterhin im Grundbuch eingetragen, was ihm die Möglichkeit gibt, die Immobilie (unberechtigterweise) erneut an einen Dritten zu veräußern. Da diese dritte Person von diesem Optionsvertrag keine Kenntnis hat, erwirbt sie die Immobilie gutgläubig und voll wirksam.
Ihnen kann also passieren, dass der Makler die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft. Ferner kommt die Anzahlung einer ersten Kaufrate gleich und wird nicht zurückgezahlt, wenn der Käufer nicht letztendlich notariell kauft.

Dem betrogenen Optionskäufer bleibt dann nur, den vertragsbrüchigen Optionsverkäufer in Anspruch zu nehmen und Ersatz des erlittenen Schadens zu fordern. Dem kann vorgebeugt werden, indem man den Optionsvertrag in Form einer Notarurkunde abschließt und dem Grundbuchamt zur Eintragung vorlegt. Neben dem Eigentum des Verkäufers erscheint dann auf dem Grundbuchauszug, dass ein Optionsvertrag über dieses Objekt zu Gunsten einer bestimmten Person abgeschlossen wurde.

Der Vorvertrag (contrato de arras o señal)

Hierbei handelt es sich um ein privatschriftliches Kaufversprechen, in dem sich der Verkäufer verpflichtet zu einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilie zu übergeben und der Käufer sich verpflichtet den vereinbarten Preis zu zahlen. Doch im Gegensatz zum privatschriftlichen Kaufvertrag ist dieser nicht rechtlich für beide Parteien verpflichtend. Jede Partei kann Abstand von der Einhaltung nehmen. Der Käufer verliert nur seine Anzahlung bei Nichterfüllung und der Verkäufer zahlt die Anzahlung doppelt zurück, sollte er den Vertrag nicht einhalten wollen. Gesetzlich kann kein weiterer Schadensersatz eingeklagt werden.