• Sprache
  • english
  • español
  • deutsch
  • français

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufes mit einer spanischen Gesellschaft:

von der spanischen Steuerberaterin (Economista y Asesora Fiscal) Kathrin Thedens, Kanzlei Thedens

Immer wieder werde ich nach dem Vorteil der Anschaffung einer Immobilie mittels einer spanischen Gesellschaft (Sociedad Limitada oder Sociedad Anonima) gefragt.

Die spanische Sociedad Limitada (zu vergleichen mit der deutschen GmbH) wird in Kurzform S.L. genannt. Das gesetzliche Stammkapital einer spanischen S.L. beträgt 3005,06 Euro, sollte jedoch für die Aufteilung der Gesellschaftsanteile auf mindestens 3.006, - Euro aufgerundet werden.

Die spanische Sociedad Anónima, Aktiengesellschaft, setzt ein gesetzliches Stammkapital von 60.101,21 Euro voraus.

Welche Vorteile bestehen eine Immobilie mittels einer spanischen Gesellschaft zu kaufen oder so zu sagen zu verwalten:

Grundlegend besteht der juristische Vorteil darin, dass es sich bei einer Gesellschaft um eine selbstständige juristische Person handelt, die mit ihrem Stammkapital gegenüber Dritten haftet. Das bedeutet, dass die Gesellschafter nicht persönlich mit ihrem Privatvermögen bei Schulden der Gesellschaft direkt in Haftung treten.

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Gesellschaft auch im Todesfall eines Ihrer Gesellschafter oder Geschäftsführers weiter besteht und somit unsterblich ist.

Ich kann die Eigentumsverhältnisse kostenschonend verändern, so dass ich ohne großen Kostenaufwand alle Familienmitglieder oder Lebensgefährten an Ihr beteiligen oder auch nicht beteiligen, kann.
Zu Lebzeiten ist es möglich einem unerwarteten Tod oder einer Krankheit vorzubeugen, ohne dass man gleich die Kontrolle über die Immobilie verliert. Zumal die Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei nicht in Spanien Steueransässigen sehr hoch ausfällt (Direkterben fast 35%), denn als Berechnungsgrundlage wird der aktuelle Marktwert der Immobilie genommen und nicht der Verkehrswert.
Bei der Schenkung gibt es keine Freibeträge und im Todesfall beträgt der höchste Freibetrag für Direkterben unter 21 Jahren 40.946,96 Euro, für Direkterben älter als 21 Jahre ist dieser wesentlich geringer (ca. 16.000,- Euro).

Der Mindestwert der Gesellschaftsanteile wird durch das Stammkapital der Gesellschaft festgelegt. Bei einem Erbfall oder Verkauf der Gesellschaftsanteile an Familienmitglieder kann dies zum Vorteil sein, zumal bei dem Verkauf/Kauf von Gesellschaftsanteilen generell in Spanien keine Steuern anfallen, sowie bei einem Grundstücks- oder Immobilienkauf. Die sogenannte Grunderwerbssteuer, momentan 8% bis 10%, entfällt, sofern keiner der Gesellschafter durch den Kauf der Gesellschaftsanteile die Kontrolle über die Gesellschaft erhält und damit indirekt die Kontrolle über die Immobilie. Diese würde aber anfallen, sollte die Immobilie sich in meinem Privatbesitz befinden und ich möchte diese noch zu Lebzeiten an meine Familienmitglieder überschreiben.

Bei spanischen Gesellschaften, die eine Immobilie halten, entfällt die jährlich zu zahlende Nichtresidenten Nutzungssteuer der Immobilie, die bei größeren Immobilien recht hoch sein kann.

Ferner besteht in vielen europäischen Ländern noch eine Vermögenssteuer, die Immobilien im Ausland besteuert. Das bedeutet, sollte ich die Immobilie persönlich besitzen, hätte ich in Spanien die Nichtresidenten Nutzungssteuer zu zahlen und in dem Land, in dem ich steueransässig bin in der Einkommenssteuererklärung eine Vermögenssteuer abzuführen.

Daher ist der grundlegende steuerliche Vorteil, dass ich mit einer Gesellschaft steuerliche Flexibilität erreiche, denn Steuergesetze sind kurzlebig und dauernden Veränderungen unterzogen. Zumal, sollte ich nicht in Spanien steueransässig sein, nicht nur die spanischen Steuergesetze Anwendung finden, sondern auch die in dem Land, wo ich einkommenssteuerpflichtig bin. Auch ist zu beachten, dass die private persönliche Lebenssituation sich mit jedem Lebensabschnitt verändert.

Oft ist es heutzutage kompliziert den Finanzierungsfluss eines Privatimmobilienkaufes vorzunehmen. Durch die spanische Gesellschaft kann ich diesen oft besser über Gesellschaftsanteile oder Mietverträge kanalisieren.

Bei einem Verkauf der Immobilie kann ich bestimmen, ob meine Gesellschaftsanteile verkauft werden sollen, so dass der Kapitalgewinn in dem Land versteuert wird, wo der Gesellschafter steueransässig ist, und zwar in seiner Einkommenssteuererklärung. Ich verkaufe alle Gesellschaftsanteile und damit die Gesellschaft mit ihrem vorhandenen Vermögen.

Ich habe aber auch die Möglichkeit, dass die Gesellschaft die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkauft, so dass der Veräußerungsgewinn mit 30% Körperschaftssteuer nur in Spanien zu versteuern wäre. Die Verluste der letzten 15 Jahre der Gesellschaft dürfen angerechnet werden.
Sollte sich die Immobilie im Privateigentum befinden ist der Veräußerungsgewinn erst in Spanien, dort wo die Immobilie sich befindet zu versteuern und dann in der Einkommensteuererklärung, in dem Land, in welchem ich steueransässig bin, zu den dort geltenden Steuersätzen und Steuergesetzen. Meinen Veräußerungsgewinn schmälern nur offizielle Reparaturrechnungen an meiner Immobilie.

Nachteile eines Immobilienkaufes durch eine spanische Gesellschaft:

Die Gewinne von allen spanischen Gesellschaften, S.L. oder S.A., werden generell mit einem festen Steuersatz von 30% besteuert.

Ein weiterer Kostenfaktor ist, dass natürlich eine jede Gesellschaft zur Bilanzierung gegenüber dem Handelsregister verpflichtet ist und steuerliche Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt zu erfüllen hat. Hinzu kommen die Kosten für einen ansässigen Steuerberater, der die Gesellschaft betreut, als auch des hiesigen Handelsregisters.

Doch anderseits, sollte auch jeder Immobilieneigentümer einen ansässigen Repräsentanten gegenüber dem spanischen Finanzamt haben, der die Zustellung der Post gegenüber dem Finanzamt und anderen Behörden gewährt. Denn manch ein Immobilieneigentümer erlitt eine böse Überraschung von Bußgeldern, die ihm auferlegt wurden für eine nicht fristgemäße Antwort auf schriftliche Zustellungen vom Finanzamt, Katasteramt oder anderen öffentlichen, spanischen Behörden.

Eine weitere Problematik ist, dass durch den Kauf der Gesellschaftsanteile der eingetragene Immobilienwert im Grundbuchamt unverändert bleibt. Der sogenannte "latente" Gewinn schlummert in der Gesellschaft, weshalb oft zukünftige Käufer, die nur an der Immobilie interessiert sind, sich schwer tun die Gesellschaftsanteile dieser zu kaufen. Anderseits sind die Anschaffungskosten und laufenden Kosten wesentlich günstiger als bei einem Direktkauf der Immobilie.

Der Immobilienwert im Grundbuchamt kann nur durch notarielle Legalisierungs- oder Anbauerklärungen erhöht werden, doch sonst steht der im Grundbuchamt eingetragene Immobilienwert durch den von mir oder der Gesellschaft gezahlten früheren Kaufpreis, fest.

Von der rechtlichen Seite ist es oft schwer zu übersehen, sollte man eine alte Gesellschaft mit Ihrem Vermögen kaufen wollen, welche Altlasten oder Verbindlichkeiten gegenüber Dritten in ihr "schlummern", daher ist eine steuerliche und rechtliche Überprüfung ratsam.

Interessant ist für diejenigen, die eine spanische Gesellschaft schon besitzen, dass im letzten Dezember ein Gesetz in Spanien in Kraft trat, Real Decreto-ley 13/2010, vom 3. Dezember, welches gewisse Kapitalerhöhungen, steuerfrei möglich macht. Vorher fiel nämlich bei jeder Kapitalveränderung 1% an Steuern an.

Um letztendlich zu entscheiden, ob die Gesellschaftsform für Sie in Frage kommt, sollten Sie sich über den Verwendungszweck und Ihre persönliche steuerliche Situation im klaren sein, meistens kann eine professionelle Auskunft dabei behilflich sein.