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Risiko bei einem Hauskauf

Abogado (Col. Nº 2937,Colegio de Valencia) J. Fernando Navarro Buenaposada
Economista (Steuerberaterin, Col. Nº 720, CEIB-Colegio de Baleares) Kathrin Thedens

Selbst erfahrene Geschäftsleute laufen in Urlaubslaune Gefahr, bei Geschäftsabschlüssen, die sie hier vor Ort treffen, die gebotene Vorsicht außer Acht zu lassen. Immobilienkäufe werden im Schnellverfahren abgeschlossen, privatschriftliche Kaufverträge werden ohne einer rechtlichen Überprüfung unterschrieben. Oder aus Eile wird auf die Erstellung eines privatschriftlichen Vertrages von vornerein verzichtet, was oft zu langen Diskussionen im Notariat führt. Der spanische Notar hat nicht rechtsberatend dem Käufer oder Verkäufer beizustehen, noch den Wahrheitsgehalt der notariell gemachten Angaben oder die bauliche Konsistenz der Immobilie zu überprüfen.

Bei einem Immobilienkauf sollten Sie beachten, dass sofern Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig geworden sind, der Verkäufer Ihnen die folgenden Unterlagen der besehenen Immobilie aushändigt, so dass Sie die notwendige legale Überprüfung der besehenen Immobilie zügig vornehmen lassen können:

1. Kopie der "Escritura" Kaufurkunde der Immobilie des Verkäufers, notarielle Bauerklärung der Immobilie und Ausweise der Verkäufer, so dass mit diesen Unterlagen die aktuellen Grundbuchverhältnisse, Eigentumstitel und Belastungen der Immobilie überprüft werden können. Oft sind Bebauungen oder ganze Häuser im Grundbuch gar nicht eingetragen worden oder der Immobilienverkäufer ist nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer.
Ferner muss überprüft werden, ob Vorkaufsrechte oder Verkaufsbeschränkungen vorliegen, denn die Immobilie muss auf den Käufer lastenfrei zu übertragen sein. Wohn- und Mietrechte, Hypotheken und Pfandrechte, mit denen möglicherweise die Immobilie noch belastet ist, müssen vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht worden sein.

2. Letzter Grundsteuerbeleg (I.B.I.) der Gemeinde, so dass mit diesem die aktuellen Katasterdaten besorgt werden können. Der aktuelle Katasterauszug enthält die Information über die in der Realität existierenden Bebauungen.

3. Bei an den Küsten gelegenen Immobilien, ein Zertifikat der "Demarcación de costas en Islas Baleares", was aussagt dass das Apartment oder das Haus sich nicht in der Küstenzone befindet. Denn sollte die Immobilie in der Küstenzone liegen, kann die Eintragung im Grundbuch des neuen Immobilienkäufers nicht garantiert werden.

4. Das Energiezertifikat der Immobilie, welches ab Juni 2013 bei Vermietungen und Hausverkäufen der notariellen Urkunde beizufügen ist.

Besonders bei einem Hauskauf, sollten die folgenden Unterlagen immer angefordert werden:

5. Bauerklärung und Baulizenz (licencia de obra municipal) des Rathauses, Baugarantien, Bauabnahme (final de obra municipal) vom Bauamt der Gemeinde von der Immobilie und deren Anbauten.

Nur diese Unterlagen des Bauamtes belegen, ob die Immobilie und deren Anbauten nach den bestehenden Baugesetzen legal gebaut worden sind. Nur mit den Bauabnahmen aller bestehenden Bebauungen kann eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Insel Rat besorgt werden oder Anträge für bauliche Veränderungen beim Bauamt erstellt werden. Es reicht nicht aus, dass das Haus im Grundbuch eingetragen ist, denn dies kann mittels eines Zertifikats eines Architekten erfolgt sein. Nur das Bauamt der Gemeinde ist die Behörde, die die Legalität der Immobilie und deren Bebauungen bestätigen kann. Es ist auch die einzige Behörde die für die Legalisierung von Immobilien zuständig ist. Im europäischen Ausland ist dies nicht anders als in Spanien.

Sollten von der Verkäuferseite diese Unterlagen nicht der Käuferseite für den Immobilienkauf ausgehändigt werden, sondern besonderer Druck für eine schnelle Kaufabwicklung ausgeübt werden, kann die Käuferseite davon ausgehen, dass Bebauungen bestehen, die nicht über eine Bauabnahme des Bauamtes der Gemeinde verfügen. Eine Überprüfung der Immobilie ist unerlässlich und muss einer Kaufentscheidung vorausgehen, denn Sie möchten für Ihr Geld ja nicht eine Immobilie kaufen, die jederzeit von den Behörden abgerissen werden kann.

Sie als Immobilienkäufer haben dann darauf zu bestehen, dass im privatschriftlichen Vertrag Ihnen genug Zeit zur Überprüfung der Immobilie mittels eines zugelassenen Architekten von der Verkäuferseite eingeräumt wird und eine Vertragsauflösende Kondition im Kaufvertrag erstellt wird, sollten gewisse Unterlagen die den Bestand der existierenden Bebauungen des Traumhauses garantieren, nicht bis zur Beurkundung der notariellen Kaufurkunde von der Verkäuferseite vorgelegt werden:

1) Baulizenzen und Bauabnahmen der Gemeinde (final de obra municipal). Es sollte professionell überprüft werden, ob die Baulizenzen und Bauabnahmen aller Bauten des Hauses bestehen und dem Real Zustand entsprechen.

2) Bestätigung des Rathauses, dass kein amtlicher Bauverstoß vorliegt, genannt "certificado de no infracción". Durch dieses Zertifikat, sollte es positiv ausfallen, bestätigt die Baubehörde, dass keine amtlichen Bauverstösse vorliegen und die Immobilie sozusagen amtlich geduldet wird.

3) Bestätigung des Bauamts der Gemeinde, dass keine baulichen Veränderungen in den letzten 10 Jahren an der Immobilie vorgenommen wurden und alle Bebauungen legal nach der früheren Bauordnung gebaut worden sind, genannt "certificado de antigüedad municipal". Der Architekt der Gemeinde überprüft vor Ort die existierenden Bebauungen und bestätigt mit diesem Zertifikat, dass alle Bebauungen, auch wenn sie über keine Bauabnahme verfügen, legal gebaut worden sind. Das Zertifikat ersetzt sozusagen die nicht vorhandene Bauabnahme und gibt der Immobilie einen Bestandschutz. Mit diesem Zertifikat ist es möglich, dass sollte die Immobilie über keine Bauabnahmen verfügen, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Consell Insular für das Haus zu besorgen.

4) Die Bewohnbarkeitsbescheinigung der Immobilie (cédula de habitabilidad), die die Nutzung und Bewohnbarkeit einer Immobilie belegt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung dient zum Beweis, dass die Immobilie die notwendigen Voraussetzungen erfüllt, um die öffentlichen Dienstleistungen, wie Wasser, Abwasser Strom und Gas zu erhalten. Erst mit der Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist es möglich, mit den Strom- und Wassergesellschaften ein neues Vertragsverhältnis für die Lieferung von Strom, Abwasser und Wasser einzugehen. Sie ist auch unbedingt nötig für den Erhalt der Lizenz für die Ausübung von gewerblichen touristischen Vermietungen. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung läuft nach 10 Jahren ab und ist dann zu erneuern.

Umso eher und vollständiger die Verkäuferseite der Käuferseite alle Unterlagen und Informationen über den Ist-Zustand der Immobilie übergeben, umso schneller kann die Kaufabwicklung und der Notartermin vorgenommen werden. Bei einem Immobilienkauf sollten Sie daher, nie auf einen privatschriftlichen Vertrag verzichten, denn der spanische Notar hat keine Belehrungspflicht über vorliegende Risiken. In der Regel entwirft er auf der Grundlage des privatschriftlichen Kaufvertrages die Notarurkunde.