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Miteigentumsanteile an einer Immobilie
Vorkaufs- und Rückkaufsrecht

Von Abogado José Fernando Navarro aus der Kanzlei Thedens

Nicht selten ist ein und dieselbe Immobilie im Besitz von mehr als einem Eigentümer. Das kann die unterschiedlichsten Ursachen haben.
Zum Beispiel, wenn sich Freunde oder Verwandte den Traum eines Ferienhauses auf den Pitiusen durch einen gemeinsamen Kauf einer Immobilie erfüllt haben, oder aber durch einen Erbfall, durch welchen auf einmal mehrere Familienmitglieder anteilig Eigentümer einer Immobilie geworden sind.

In solchen Fällen handelt es sich um Miteigentum, d.h. eine Immobilie gehört mehreren Parteien, ohne dass die Immobilie geteilt wurde, sei die Teilung nun rechtlich möglich oder nicht.

Auf den ersten Blick scheint diese rechtliche Situation nicht problematisch zu sein, zumindest solange das "Zusammenleben" friedlich und gutnachbarschaftlich verläuft. Probleme können allerdings dann auftreten, wenn einer der Miteigentümer sich entscheiden sollte, seinen Anteil an einen Dritten zu veräußern.

In diesem Fall, sollte die Immobilie teilbar sein, kann der Miteigentümer die Teilung der Immobilie verlangen, sofern eine rechtliche Möglichkeit hierzu besteht und anschließend seinen Anteil veräußern. Hierzu müsste bei der zuständigen Gemeinde mit Hilfe eines Anwalts eine Teilungsgenehmigung beantragt werden.
Sollte diese gewährt werden, kann der abgetrennte Anteil ohne weitere Probleme verkauft, verschenkt oder abgetreten werden.

Doch anders ist die Situation bei Miteigentumsanteilen von Wohnungen, denn diese sind in der Regel nicht teilbar oder Häusern, die keine Teilungsgenehmigung erhalten.

Möchten Sie dennoch Ihren Miteigentumsanteil veräußern und Ihre Miteigentümer sind nicht einverstanden und wollen auch Ihren Anteil nicht erwerben, bleibt Ihnen leider nur noch der Weg zum Gericht übrig. Denn das spanische Zivilgesetzbuch sagt eindeutig, dass niemand gezwungen ist, in einer Miteigentumssituation zu verbleiben, wenn er dies nicht möchte.
Der Verkäufer sollte jedoch für den Gerichtsweg nachweisen können, dass er einen Käufer für seinen Immobilienanteil gefunden hat, welcher zu einem vom Verkäufer bestimmten Preis bereit ist, diesen Immobilienanteil zu erwerben. Dieser Nachweis wäre z.B. ein unterschriebener privatschriftlicher Kaufvertrag.
Ferner benötigt er den schriftlichen Nachweis seiner Miteigentümer, der deren Nichtinteresse bestätigt, die Immobilie für das gleiche Kaufangebot zu erwerben. Denn im schlimmsten Fall kann der Richter eine Versteigerung der Immobilie vornehmen lassen und der Erlös würde gemäss der Anteile auf die Miteigentümer aufgeteilt werden. Doch die endgültige Aufteilung des Erlöses liegt bei einer Versteigerung wiederum im Ermessensspielraum des Richters.

Hin und wieder kommt es auch vor, dass ein Miteigentumsanteil an Dritte veräußert wird, ohne dass der Verkäufer seine Miteigentümer darüber informiert, beziehungsweise ihnen seinen Anteil angeboten hat.
Es ist der ungünstigste Fall für die Miteigentümer, da dieser nach dem spanischen Recht kein Mitbestimmungsrecht oder ein klares Vorkaufsrecht (derecho de tanteo) vor der Verkaufsabwicklung der nicht teilbaren Immobilie haben, sondern nur nachdem der Verkauf notariell abgewickelt wurde ein Vorrecht auf den Rückkauf (derecho de retracto) haben. Art. 1522 Código Civil.

Das Rückkaufsrecht (derecho de retracto) erlaubt Ihnen als "übergangene" Person sich an die Stelle des Käufers bei einem Immobilienübertrag zu setzen. Dieser Vorgang ist ein gerichtlicher und setzt die Einreichung einer zivilrechtlichen Klage voraus, für die Sie einen Rechtsanwalt und einen Prozessvertreter (Procurador) benötigen.

Die Frist zur Einreichung einer solchen Klage ist im Artikel 1.524 CC geregelt und beläuft sich auf lediglich 9 Tage nach Eintragung des Immobilienverkaufs im zuständigen Grundbuch oder "Bekannt werden" der Immobilienübertragung durch einen aktuellen Grundbuchauszug. Im letzten Fall zählen die 9 Tage ab Ausstellungsdatum dieses aktuellen Grundbuchauszuges.
Nach diesen 9 Tagen verjährt das Rückkaufsrecht. Es kann nach dem spanischen Gesetz nicht verlängert werden, was oft zu problematischen Situationen führen kann. Denn meistens erfährt der Miteigentümer gar nichts von dem Verkauf, so dass es unmöglich ist, diese 9 Tagesfrist für den Rückkauf einzuhalten.

Das Rückkaufsrecht des Miteigentümers (derecho de retracto) besteht nur, sofern ein Verkauf vorliegt, ob mit Ratenzahlungen, auflösender Kondition oder durch gerichtliche Versteigerung. Nur bei Schenkungen und einem Tausch ohne geldliche Zahlung hat der Miteigentümer kein Rückkaufsrecht.

Noch komplizierter wird das Miteigentum von unteilbaren Immobilien, sofern einer der Miteigentümer sein Miteigentum vermietet hat. Denn die Mieter einer Immobilie haben nach spanischem Recht ein Vorkaufsrecht als auch Rückkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur beim Verkauf der Immobilie, nicht bei der Schenkung der Immobilie oder der Vererbung.
Sollte jedoch ein Miteigentümer die gesamte Immobilie erwerben wollen, so erhält der kaufwillige Miteigentümer kraft Gesetzes gegenüber dem Mieter den Vorzug, so dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen darf. Art.25.4 L.A.U..

Dem Grundbuchamt muss vor der Eintragung der notariellen Kaufurkunde nachgewiesen werden dass, sollte ein Mietverhältnis bestehen, der Mieter von seinem Vorkaufsrecht und von den wesentlichen Verkaufsbedingungen unterrichtet wurde. Art. 25.5 L.A.U.

Daher ist bei einem Immobilienkauf in der notariellen Kaufkunde zu beachten, dass seitens des Verkäufers ausdrücklich erklärt wird, dass die Immobilie frei von Mietern und Mietverhältnissen ist.

Nur der Mieter, der im Mietvertrag namentlich genannt wird, kann dieses Vorkaufsrecht wahrnehmen. Ehegatten und Kinder sind nicht als Berechtigte anzusehen. Und natürlich darf im Mietvertrag das Vorkaufsrecht nicht ausgeschlossen worden sein.

Diese Situation sollten Sie sich bei einem gemeinschaftlichen Hauskauf gut überlegen. Es handelt sich hier um ein komplexes und nicht einfaches Thema. Deshalb lege ich Ihnen ans Herz, falls Sie Ihren Miteigentumsanteil verkaufen möchten oder einen zu erwerben gedenken- in welcher Form auch immer - einen Juristen zurate zu ziehen.