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von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº
720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens.
Bei Krankheit oder im fortgeschrittenen Alter, wenn
sich die Nutzung einer in Spanien gelegenen Immobilie verringert,
kommt oft die Frage auf, wie man diese Immobilie an Kinder oder
andere Angehörige preisgünstig übertragen kann. Insbesondere
stellt sich diese Frage, sofern in Deutschland unter den Ehepartnern
ein Berliner Testament erstellt wurde, welches im Erbfall den verbliebenen
Ehegatten begünstigt und erst nach dessen Versterben die Kinder
als Erben vorsieht.
In diesen Fällen ist oft der einfachste Weg, die Übertragung
von Vermögenswerten auf zukünftige Erben zu Lebzeiten
vorzunehmen, zumal die in Spanien anfallende Erbschaftssteuer eine
sehr hohe Steuer ist. Nichtverwandte unterliegen einer Steuerlast
von ca. 70%.
Je nach den persönlichen Umständen, gibt es verschiedene
Möglichkeiten eine Immobilie zu Lebzeiten steuergünstig
zu übertragen, welche ich Ihnen hier ansatzweise vorstellen
möchte. Doch sollte sich jeder in seinem spezifischen Fall
individuell steuerlich beraten lassen, um die für ihn preisgünstigste
Möglichkeit zu finden.
Bei jeder notariellen Urkunde, welche im Grundbuchamt einzutragen
ist, fallen Steuern an, die an das Finanzamt zu zahlen sind. Über
die verschiedenen Steuerarten und deren Sätze, sollte man sich
daher vorher gut informieren.
In spanischen Notarurkunden ist der Marktwert der
Immobilie anzugeben. Dieser anzugebende Mindestwert wird durch das
kommunale Finanzamt ermittelt. Das Finanzamt hat nach Unterschrift
der Notarurkunde 4 Jahre Zeit, den angegebenen Immobilienwert zu
überprüfen und eine Nachversteuerung der "Eintragungssteuer"
vorzunehmen. Daher ist es ratsam, diesen anzugebenden Mindestwert
mit Hilfe eines Steuerberaters beim kommunalen Finanzamt zu ermitteln
und mit ihm, je nach Wert der Immobilie, die kostengünstigste
Möglichkeit einer Übertragung zu suchen:
1) Verkauf der Immobilie:
Oft kann der Verkauf die steuergünstigste Möglichkeit
sein, wenn Sie Ihre Immobilie z.B an Ihre Kinder oder Ihren Ehepartner
übertragen möchten. Zumal die Schenkungssteuer nach derselben
Tabelle wie die Erbschaftssteuer berechnet wird, kommt oft die Übertragung
von Vermögenswerten auf die zukünftigen Erben im Wege
einer Schenkung nicht in Betracht.
Beim Verkauf der Immobilie an Kinder oder Ehepartner könnte
z.B. durch eine Geldschenkung in Deutschland der hohe deutsche Steuerfreibetrag
ausgeschöpft werden. Mit diesem Geld ist es dann den Kindern,
bzw. dem Ehepartner möglich, die Immobilie in Spanien zu kaufen.
Denn der Geldfluss muss bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde
belegt werden.
Die spanische Grunderwerbssteuer beträgt zwischen 8% und 10%,
was besonders bei höheren Immobilienwerten, gegenüber
der progressiven Schenkungssteuer, von Vorteil sein kann.
Zu beachten ist jedoch, dass bei einem Verkauf der Immobilie auch
die gemeindliche Plusvalía Steuer (Wertzuwachssteuer) anfällt.
Diese wird von allen Gemeinden individuell errechnet. Je länger
die Immobilie im Besitz war, desto höher ist der gemeindliche
Wertzuwachs und dementsprechend kann die zu zahlende Steuer recht
hoch ausfallen.
Ferner ist, wie bei jedem anderen Immobilienverkauf einer in Spanien
gelegenen Immobilie, der Veräußerungsgewinn an das spanische
Finanzamt zu versteuern.
2) Schenkung der Immobilie
Beschränkt in Spanien Steuerpflichtige versteuern nach dem
zentralen spanischen Erbschafts-und Schenkungssteuergesetz (impuesto
de sucesiones y donaciones). Wobei unbeschränkt Steuerpflichtige
nach den in der autonomen Region geltenden Gesetzen Schenkungen
zu versteuern haben. Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer auf das
sich in Spanien befindliche Eigentum von Nichtsteueransässigen
unterliegt weiterhin den höchsten Steuersätzen, auch wenn
es sich bei den Erben oder Beschenkten um nahe Familienangehörige
handelt. Es ist eine progressive Steuer (je höher die Vermögenswerte,
desto höher die Steuer), die sich bei Nichtsteueransässigen
nach der staatlichen Steuerberechnung richtet, welche bei einer
Erb-/Schenkungsmasse von 240.000,- Euro einen Steuersatz von 25,5%
und bei Immobilienwerten ab 800.000,- Euro einem Steuersatz von
34% vorsieht.
Bei der Schenkung in Spanien gibt es keine Freibeträge; auch
nicht unter den nächsten Familienangehörigen.
Bei Immobilienbesitz ist nach Art.9 des spanischen
Erbschafts- und Schenkungsgesetzes als Bemessungsgrundlage für
den Wert der Immobilie, genauso wie bei einem Verkauf, der tatsächliche
Marktwert abzüglich der Belastungen und Schulden zugrunde zu
legen.
Eine Schenkung in Spanien macht nur bei geringeren Immobilienwerten
Sinn.
Zu beachten ist bei einer spanischen Schenkung, dass diese auch
in dem Einkommenssteuerland anzugeben ist. Der im Heimatsteuerland
vom Gesetz festgelegte Freibetrag kommt jedoch zur Anwendung.
Anders jedoch bei in Spanien unbeschränkt Steueransässigen,
bei denen die Schenkungssteuer auf den Balearen bei 7% liegt.
Der Vorteil bei einer Schenkung in Spanien ist, dass
weder ein Veräußerungsgewinn zu versteuern, noch dem
spanischen Notar der Geldfluss zu belegen ist.
3) Auflösung des Gemeinschaftseigentums ("Disolución
de Condominio"):
Sollten beide Ehepartner als Miteigentümer der Immobilie im
Grundbuch eingetragen sein, und ein Scheidungsurteil die Übertragung
auf einen der Ehepartner vorsehen, so ist, die Auflösung des
Gemeinschaftseigentums die steuergünstigste Variante. Denn
es fällt nur eine Eintragungssteuer von 1,2% an. Dieser Prozentsatz
ist unabhängig vom Immobilienwert und bleibt immer gleich,
egal wie hoch der Wert der Immobilie ist. Sofern die gemeinsame
Immobilie von mehreren Miteigentümern auf einen Eigentümer
übertragen werden soll, bietet sich die Auflösung des
Gemeinschaftseigentums als beste Alternative an.
Zu beachten ist jedoch dass, wenn das Miteigentum
auf mehrere Miteigentümer aufgeteilt wird, der Überschuss
des erhaltenen Miteigentums mit dem Steuersatz der Grundsteuer (8-10%)
zu versteuern ist.
Dem Notar ist genauso wie beim notariellen Kauf der Immobilie der
Zahlungsfluss zu belegen. Im Heimatsteuerland würde dieser
notarielle Vorgang, sollte das Geld nicht wirklich fließen,
als Schenkung eingestuft werden.
Ferner hat der "auflösende" Miteigentümer seinen
Veräußerungsgewinn in Spanien zu versteuern.
Auch bei der Auflösung des Miteigentums ist die Immobilie,
wie in allen Notarurkunden, mit dem Marktwert zu bewerten.
4) Einbringung der Immobilie in eine Gesellschaft
Wenn es sich um hohe Immobilienwerte handelt könnte es ratsam
sein, die Vermögenswerte in eine spanische Gesellschaft wie
z.B. in eine spanische GmbH (Sociedad de responsabilidad limitada)
einzubringen. Die Personen, die als Erben vorgesehen sind, könnten
noch zu Lebzeiten Gesellschaftsanteile im Wege einer notariellen
Übertragung erhalten, welche steuerfrei ist, wenn nicht mehr
als 50% der gesamten Gesellschaftsanteile an einen einzigen Käufer
übertragen werden (Art. 108 Ley de Mercado de valores). Der
zukünftige Erbe könnte bereits als Mitgeschäftsführer
der Gesellschaft im Handelsregister eingetragen werden, so dass
er sofort über die Immobilie verfügen kann.
Bei der Einbringung der Immobilie in eine Gesellschaft entfällt
die Versteuerung des Veräußerungsgewinns.
Doch auch hier muss dem Notar der Zahlungsfluss beim Kauf der Gesellschaftsanteile
belegt werden.
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