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Drastisches Vorgehen des spanischen Finanzamtes bei nicht deklarierten Mieteinnahmen

von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº 720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Anfang April warnte das spanische Finanzamt in verschiedenen Zeitungsveröffentlichungen die Vermieter von Immobilien, dass gegen sogenannte Mietsteuersünder, die die Mieteinnahmen ihrer spanischen Immobilien für das Jahr 2015 nicht deklariert haben sollten, hart von Seiten des Finanzamtes durchgegriffen wird. In Zusammenarbeit mit der Balearen Regierung, Insel Rat, Rathäusern, Immobilienagenturen und Webseiten wird den in Spanien nicht versteuerten Mieteinnahmen nachgegangen.

Alle Einkünfte, zu denen auch die Mieteinnahmen gehören, sind von spanischen Steuerbürgern in der spanischen Einkommenssteuererklärung (IRPF) zu versteuern, auch wenn diese Mieteinnahmen im Ausland erwirtschaftet werden. Desgleichen haben alle in Spanien Nicht-Einkommensteuerverpflichteten, alle in Spanien erzielten Einkünfte, zu denen auch die Mieteinnahmen ihrer spanischen Immobilie gehören, zuerst in Spanien zu versteuern und dann erst in der Einkommenssteuererklärung ihres Heimatlandes.
Um den Mietsteuersündern auf die Spur zu kommen besteht Amtshilfe zwischen den europäischen Finanzämtern.

Versteuerung von Mieteinahmen:

Residenten (Residentes fiscales): Spanische Steuerbürger haben ihr Welteinkommen in der Einkommenssteuererklärung dem spanischen Finanzamt zu deklarieren. Zu diesem Welteinkommen gehören auch die Mieteinnahmen, unabhängig von dem Land, in dem diese erwirtschaftet wurden. Als Beispiel: Mieteinkünfte aus deutschen Immobilien sind zuerst dem deutschen Finanzamt als beschränkt Steuerpflichtiger zu versteuern. Dann sind diese nach dem Abkommen zwischen Spanien und Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung in der spanischen Einkommenssteuererklärung unter Abzug der in Deutschland gezahlten Steuer zu deklarieren. Der letzte Einreichtermin der spanischen Einkommenssteuererklärung (IRPF) für das Jahr 2015 ist der 30.06.2016.

Nichtresidenten: In Spanien Nicht-Steueransässige haben dem spanischen Finanzamt nur die in Spanien erzielten Einkünfte, z.B. die Mieteinnahmen ihrer spanischen Immobilie, als beschränkt Steuerpflichtige mit einem Steuersatz von 19% für das Jahr 2016 zu versteuern. Erst danach in ihrer Einkommenssteuererklärung in ihrem Heimatland, in dem sie unbeschränkt steuerpflichtig sind. Für die in Spanien gezahlte Steuer gilt das Anrechnungsprinzip. Der Steuersatz für Schweizer und Nicht Europäer beträgt in Spanien 24%.

Durch die Anrechnung der gezahlten Steuer wird eine Doppelversteuerung vermieden.

Der Einreichtermin für die Jahressteuererklärung des Jahres 2015 war am 30.01.2016. Wenn Sie diesen Termin verpasst haben, sollten Sie dies sofort mit Hilfe eines Steuerberaters noch in diesem Monat nachholen.

Die gewerblichen Vermietungen leisten ihre Jahressteuererklärung 2015 am 25.07.2016, zusammen mit den Gesellschaften.

Darf ich im Sommer meine Immobilie ohne Lizenz für touristische Vermietungen vermieten?

Auch wenn Ihre Immobilie nicht die Auflagen für den Erhalt einer Lizenz für touristische Vermietungen erfüllt, können Sie ein langfristiges oder temporäres Mietverhältnis mit einem privatschriftlichen Mietvertrag abschließen und Ihre Immobilie an Dritte, Freunde oder Bekannte zu jeder Jahreszeit vermieten, sofern es sich um eine Privatvermietung handelt.

Langfristige und temporäre Vermietungen unterliegen dem spanischen Mietgesetz (Ley de arrendamientos Urbanos), abgekürzt (L.A.U.), welches am 4. Juni 2013 durch das neue Gesetz 4/2013 (Ley 4/2013 Medidas de flexibilización y formento del Mercado de Alquileres de viviendas) erweitert wurde.

Es hat sich um eine Privatvermietung zu handeln, die nicht im Internet unter der Rubrik "touristische Vermietungen" kommerziell inseriert sein darf. Es muss deutlich zu erkennen sein, dass es sich um eine Privatvermietung handelt! Nebendienstleistungen wie tägliches Säubern der Immobilie oder Abholdienst vom Flughafen dürfen bei einer Privatvermietung nicht stattfinden, denn sie bedürfen der Anmeldung eines Gewerbes beim spanischen Finanzamt und der dazugehörigen Lizenzen für gewerbliche Vermietungen.

Bei einer Privatvermietung benötigen Sie weder eine Lizenz für touristische Vermietungen vom Insel Rat (Consell Insular), noch eine aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Gewerbeanmeldung beim spanischen Finanzamt.

Unbedingt notwendig ist bei einer Privatvermietung die formelle Form eines Mietvertrags, erstellt nach den Richtlinien des spanischen Mietgesetzes (L.A.U.), der individuell und rechtlich Ihrem Mietverhältnis angeglichen sein sollte. Vom mündlichen Mietvertrag ist Abstand zu nehmen, da dieser weder bei einer Räumungsklage von Hilfe ist, noch als Beleg für eine Privatvermietung gegenüber dem Finanzamt angewendet werden kann. Die Erstellung eines Mietvertrags ist aus Sicht des Gesetzgebers die Grundlage eines jeden privaten Mietverhältnisses. Er bindet beide Parteien an die Einhaltung der vereinbarten Konditionen und reguliert das Mietverhältnis bei möglichen Konflikten. Daher sollte auch unter besonders guten Freunden und Bekannten ein Mietvertrag erstellt werden.

Neben dem Mietvertrag benötigt Ihre Immobilie seit dem 1. Juni 2013 nach den europäischen Richtlinien, Gesetz Real Decreto 235/2013 vom 5. April ein Energiezertifikat, welches von einem Architekten oder Ingenieur erstellt werden kann.

Was wird unter touristischer Vermietung verstanden?

Unter touristischer Vermietung werden kommerzielle, gewerbliche Vermietungen verstanden, und zwar Vermietungen, die gewerblich von Agenturen oder dem Eigentümer selbst an Dritte durch kommerzielle Werbung im Internet oder Zeitschriften angeboten werden. Auf der Web Seite können Dritte die Immobilie für Tage oder Wochen buchen. Oft werden auch Dienstleistungen zugehörig zur Vermietung angeboten. Daher werden in solchen Fällen die Vermieter vom Gesetzgeber als Marketing- oder Vertriebsfirmen bezeichnet, die für die Vermietung ihrer Immobilie eine Lizenz vom Insel Rat (Consell Insular) benötigen. Die Immobilie wird als gewerblich genutzte Räumlichkeit eingestuft, die für den Erhalt der Lizenz für touristische Vermietung gewisse Auflagen zu erfüllen hat. Die Auflagen bestimmt das Tourismusgesetz der Balearen 8/2012. Ferner bedeutet die Eintragung im Register für touristische Vermietungen, dass eine gewerbliche Tätigkeit ausgeführt wird, die wiederum eine Gewerbeanmeldung beim spanischen Finanzamt voraussetzt. Spanische Steuerbürger (Residentes fiscales) benötigen neben der Gewerbeanmeldung beim spanischen Finanzamt auch eine Anmeldung bei der Sozialversicherung (Seguridad Social) als Selbstständige. Die Sozial-Selbstständigen Versicherungsgebühr ist einmal monatlich zu entrichten.

Das Tourismusgesetz der Balearen 8/2012 erlaubt nur eine touristische Vermietung von Einfamilienhäusern. Die gewerbliche, touristische Vermietung von Zimmern, als auch Apartments oder Reihenhäusern ist nach dem geltenden Tourismusgesetz auf den Balearen verboten.

Bei einer gewerblichen Vermietung mit Dienstleistungen fallen Mehrwertsteuerzahlungen von 10% auf die touristische Vermietung der Immobilie an, sofern die Rechnungsstellung direkt an den Endkunden erfolgt. Sollte der Endkunde eine Makleragentur sein, ist der generelle Mehrwertsteuersatz von 21% anzuwenden. Es ist eine Rechnung auszustellen. Preise und Dienstleistungen sind dem Endkunden deutlich darzulegen. Reklamierungsbelege sind bei Nachfrage zur Verfügung zu stellen.
Die Mehrwertsteuererklärung ist dem spanischen Finanzamt alle 3 Monate vorzulegen.

Strafen:

Sollten Sie bei der Ausübung einer gewerblichen Vermietung ertappt werden, die nicht über die notwendigen Lizenzen oder Gewerbeanmeldung verfügt, kann dies zu erheblichen Strafen von Seiten des Inselrats (Consell Insular), als auch des Finanzamtes und der Sozialversicherung führen. Ein privates Mietverhältnis sollte ausreichend formell dokumentiert sein, so dass es von Seiten des Finanzamtes nicht zur Verwechslung mit einer touristischen Vermietung kommen kann. Lassen Sie sich beraten!!