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Das spanische Mietrecht und die Räumungsklage

von dem Abogado J.F. Navarro Buenaposada aus der Kanzlei Thedens

Alle Mietverhältnisse, ob langfristige oder temporäre Vermietungen unterliegen dem spanischen Mietgesetz 29/1994 vom 24. November (Ley de arrendamientos Urbanos), abgekürzt (L.A.U.), welches durch das Gesetz 19/2009 vom 23. November und durch das Gesetzdekret 4/2013 (Ley 4/2013 Medidas de flexibilización y formento del Mercado de Alquileres de viviendas) erweitert wurde.

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen temporären Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 2 und weniger als 12 Monaten und langfristigen Mietverträgen mit einer Mietdauer von einem Jahr und länger. Gewerbliche Vermietungen, die als touristische Vermietungen eingestuft werden, reguliert das Tourismusgesetz der Balearen 8/2012. Touristische Vermietungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Reihenhäuser ohne eigenes Grundstück und Apartments sind auf den Balearen verboten. Dies bedeutet, dass die meisten Mietverhältnisse unter 2 Monaten nicht gesetzlich abgesichert sind.

Miet- und Kündigungsfristen bei langfristigen Mietverträgen:
Sollte ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr vom Vermieter nicht nach Ablauf der Mietzeit fristgemäß und schriftlich gekündigt werden, verlängert sich dieser automatisch jeweils um ein Jahr, bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht ist. Es sei denn, dass der Mieter von der Möglichkeit einer Verlängerung des Mietverhältnisses keinen Gebrauch macht. Der Vermieter kann also erst nach 3 Jahren mit Einhaltung der Kündigungsfrist dem Mieter kündigen.
Der Mietvertrag verlängert sich nach der Mietdauer von 3 Jahren automatisch jährlich, sollte der Vermieter nach den 3 Jahren keine Kündigung ausgesprochen haben. In den alten Mietverträgen, die vor dem 05.06.2013 abgeschlossen wurden, verlängerte sich die Mietdauer automatisch auf 5 Jahre.

Die Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss der anderen Vertragspartei spätestens 1 Monat vor Vertragsende zugegangen sein.

Eigenbedarf:
Nach Ablauf von einem 1 Jahr kann der Vermieter Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Ehepartner nach Scheidungsurteil, für die Wohnung anmelden. Hierfür hat er dies schriftlich dem Mieter 2 Monate vor dem gewünschten Auszugstermin mitzuteilen. Der Eigenbedarf hat innerhalb von 3 Monaten stattzufinden, doch muss dieser nicht mehr wie unter dem vorigen Mietgesetz im Mietvertrag vorgesehen sein.
Sollte der Eigenbedarf nicht innerhalb von 3 Monaten stattfinden, kann der Mieter den Vermieter auf eine Entschädigung verklagen oder auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses für weitere 3 Jahre bestehen.

Vertragsbruch durch den Mieter:
Der Mieter kann nach 6 Monaten (nicht eher) mit einer schriftlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen vom Mietvertrag zurücktreten. Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter jedoch dann eine Strafe von einer Monatsmiete pro nicht abgewohntes Jahr in Kauf zu nehmen hat.

Mietschutz:
Sollte ein Mieter im guten Glauben eine Immobilie von einem Vermieter gemietet haben, welcher nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie ist, kann der Mieter auf die Erfüllung seines Vertrags bestehen und 3 Jahre in der angemieteten Immobilie wohnen bleiben.

Falls der Mieter verstirbt haben dessen Familienangehörige einen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis. Nur durch den ausdrücklichen Verzicht des Mieters im Mietvertrag ist dies auszuschließen.

Vorkaufsrecht:
Ein Mieter hat beim Verkauf der Immobilie ein gesetzliches Vorkaufsrecht, auf welches dieser verzichten kann, sofern dies im Mietvertrag schriftlich vereinbart wird. Der Vermieter hat jedoch dem Mieter 30 Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages den beabsichtigten Verkauf schriftlich mitzuteilen.

Um keine bösen Überraschungen bei einer Vermietung zu erleben, ist es daher wichtig, einen detaillierten Mietvertrag aufzusetzen, der spezifisch das bestehende Mietverhältnis reguliert. Von Vertragsvorlagen aus dem Internet sollte abgesehen werden, denn der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag ist entscheidend für die Rechtsprechung bei Diskrepanzen zwischen den Parteien, als auch für eine effektive Räumungsklage und zügige Räumung der Wohnung.

Gründe für eine Räumungsklage:

1) Untervermietung der Immobilie ohne schriftliche Genehmigung des Eigentümers der Immobilie.
2) Sollte eine Miete nicht gezahlt werden oder eine Zahlung nicht erfolgen, die dem Vermieter gesetzlich zusteht.
3) Sollten unerlaubte Aktivitäten in der Immobilie stattfinden.
4) Sollten Bauarbeiten oder bauliche Veränderungen an der Immobilie ausgeführt werden, welche vom Eigentümer nicht legitimiert sind.
5) Sollte die Mietkaution nicht gezahlt werden.

Voraussetzungen, die der Vermieter für eine erfolgreiche Räumungsklage erfüllen sollte, so dass er den Prozess nicht verliert und nicht zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt wird:
-Er hat Überweisungsfehler der Miete durch seine Kontoveränderung auszuschließen.
-Der Mieter ist per Burofax (Einschreibebrief) zu mahnen.
-Er hat einen Mietvertrag vorzulegen, der den Grund für seine Räumungsklage bestätigt.

Sofern sich Ihnen diese Problematik erstellt, dass Ihr Mieter Ihnen eine Miete nicht zahlt, Sie auf den nächsten Monat vertröstet oder sich Mietnomaden in Ihre Immobilie eingeschlichen haben, sollten Sie als erstes einen Rechtsanwalt aufsuchen, so dass dieser sofort bei Gericht eine Räumungsklage (deshaucio) einreichen kann.

Doch bitte ergreifen Sie keine Verzweiflungsmaßnahmen, wie z.B. die Polizei rufen, Wasser oder Strom abschalten, abmontieren von Fernsehantennen, Austausch von Schlössern, Vernichtung von persönlichen Gegenständen des Mieters oder gar der Anwendung oder Drohung von körperlicher Gewalt. Dies kann zur Folge haben, dass Sie als Eigentümer von der Polizei festgenommen werden, denn nach spanischen Recht handelt es sich bei den vorher beschriebenen Maßnahmen um kriminelle Handlungen und das Betreten der eigenen Immobilie würde als Hausfriedensbruch gewertet werden.

Der einzige erfolgreiche Weg zu einer reibungslosen schnellen Räumung ist der mittels einer Räumungsklage. Seit der Änderung des Mietrechtes (Art. 250 Ley de enjuiciamiento Civil y LAU) hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis bei Säumnis nur einer Mietzahlung zu beenden und eine Räumungsklage (deshaucio) anzustrengen. Bei Gericht werden Räumungsklagen möglichst zügig bearbeitet, um größeren finanziellen Schaden vom Vermieter abzuwenden. Sobald das Urteil gesprochen ist, beginnt die Vollstreckung des Räumungsbefehls durch das Gericht automatisch, so dass die Zwangsräumung innerhalb von 3 bis 6 Monaten durchgeführt werden kann. Zu beachten, sind bei der Einreichung einer Räumungsklage die Sommerferien der spanischen Zivilgerichte im August, die die Zivilklagen verzögern können.

Der Rechtsanwalt hat zu entscheiden, ob die Räumungsklage beim Zivilgericht oder Strafgericht eingereicht wird. Eine Strafklage verschnellert den Räumungsprozess erheblich.