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Das neue Bebauungsgesetz und Unterlagen, die eine Immobilie und jegliche Bebauungen in Spanien haben sollten

Abogado (Col. Nº 2937,Colegio de Valencia) J. Fernando Navarro Buenaposada
Economista (Steuerberaterin, Col. Nº 720, CEIB-Colegio de Baleares) Kathrin Thedens

Am 1. Januar 2018 tritt das neue Bebauungsgesetz der Balearen, auf Spanisch " Ley de Urbanismo de las Illes Balears" (LUIB) in Kraft. Das neue Gesetz betrifft besonders illegale Bebauungen oder Bebauungen die nicht den Baugesetzen entsprechen, genannt "fuera de ordenación".

Ab der in Kraftretung dieses Gesetzes ist der Bestandschutz für illegale Bebauungen aufgehoben, denn Bauverstöße von illegal gebauten Bauten verjähren nicht mehr.

Bisher gab es eine Verjährung von Bauverstößen, sofern das Bauamt der Gemeinde nicht rechtzeitig reagierte und 8 Jahre, seit der Beendigung, der ohne Baulizenz durchgeführten Bauerweiterung vergingen, ohne dass eine Benachrichtigung und Abrisserklärung von Seiten der Gemeinde schriftlich erfolgte.

Das Parlament der Balearen hat mit dem neuen Gesetz beschlossen, dass ab dem 01.01.2018 alle Bauten, die keine städtische Bauabnahme des Bauamtes vorweisen können, von Seiten des Bauamtes der zuständigen Gemeinde mit Strafen belegt werden dürfen, solange bis mittels des Abrisses der ursprüngliche genehmigte Zustand des Bauamtes der Immobilie wieder hergestellt wird.

Die Hauptkompetenz für die Umsetzung des Bebauungsplanes der Balearen erhalten die Gemeinden, die ab dem Jahr 2018 Strafen erheben dürfen oder vom Eigentümer den Abriss des nicht Genehmigten anfordern können, auch wenn nachgewiesen werden kann, dass der sogenannte Neubau einen Bestand von mehr als 8 Jahren hat. Hierfür werden die neuen Strafen und Disziplinarverfahren eingeführt:

Die Strafen der Gemeinde für illegale Bebauungen auf städtischen Boden (urbano):

- Strafen der Gemeinde zwischen 50 und 70% auf die illegalen Bebauungen, sofern diese und deren Nutzung erlaubt ist.
- Strafen der Gemeinde zwischen 75 und 100% auf die illegalen Bebauungen, sofern diese und deren Nutzung nicht erlaubt ist.

Die Strafen der Gemeinde für illegale Bebauungen auf ländlichen Boden (rústico):

Strafen der Gemeinde zwischen 150 und 300% auf die illegalen Bebauungen, sofern diese und deren Nutzung erlaubt ist.
- Strafen der Gemeinde bis 300% auf die illegalen Bebauungen, sofern diese und deren Nutzung nicht erlaubt ist.

Besonders auf ländlichen Boden kann jeder Zeit von der Gemeinde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie, mittels des Abrisses des illegal Gebauten, eingefordert werden. Zur Durchsetzung des neuen Gesetzes ist das Abrissverfahren von illegalen Bebauungen vereinfacht worden.

Das Bauamt der zuständigen Gemeinde kann die Eigentümer durch monatliche Zwangsgelder von 10% vom Wert der illegal durchgeführten Bauerweiterung zwingen, den Abriss des illegal Gebauten vorzunehmen, bis der alte legale Ursprungszustand der Immobilie wieder hergestellt ist.

Der Vollstreckungsbefehl des Abrisses kann mit dem neuen Gesetz auf 15 Jahre erweitert werden und die hierfür notwendige Kompetenz der Bauämter der Gemeinden erhält nun rechtliche Verstärkung durch den Insel Rat (Consell).

Mit dem neuen Gesetz tragen alle Behörden, Beamte und öffentliche Personen eine rechtliche Verantwortung, sofern sie gegen Bauverstöße nicht vorgehen und diese verjähren lassen, besonders wenn die Immobilien sich auf ländlichen und besonders geschützten Boden befinden.
Eine gesetzliche Regulierung von Immobilien auf ländlichen oder besonders geschützten Boden, die "außerhalb der aktuellen Raumordnung" (fuera de ordenación) befinden, ist ausgeschlossen.

Da hilft auch nicht, als "sogenannte Bestandsaufnahme", die Korrektur der Grundbuchdaten mittels eines Zertifikates eines Architekten, der die Legalität der Bebauungen und deren Bestand von 8 Jahren in diesem bestätigt. Die notarielle Bauerklärung führt zwar zur Eintragung/Korrektur der Daten im Grundbuch, jedoch wird auch ein Hinweis im Grundbuch ans Rathaus und den Insel Rat eingetragen, dass die Immobilie nicht vom Bauamt abgenommen wurde und als "fuera de ordenación" einzustufen ist. Eine notarielle Bauerklärung sollte daher nur basierend auf einer offiziellen Baulizenz, Bauabnahme oder Legelasierung des Bauamtes erfolgen.

Deswegen sollten bei einem Hauskauf in Spanien generell die folgenden Unterlagen angefordert werden:

Der Verkäufer hat dem Käufer die Unterlagen der Immobilie, so wie, letzten Grundsteuerbeleg, Kopie der "Escritura" Kaufurkunde, Bauerklärung und Baulizenz, Baugarantien, Bauabnahme, Bewohnbarkeitsbescheinigung, als auch bei an den Küsten liegenden Immobilien, ein Zertifikat der "Demarcación de costas en Islas Balears" der Immobilie, auszuhändigen, so dass dieser mit fachmännischer Hilfe, die notwendige Überprüfung der Immobilie und deren Bebauungen vornehmen kann.

Kurze Erklärung der verschiedenen Begriffe:

Baulizenz des Bauamtes (licencia de obra): Jede Bebauung in Spanien benötigt eine Baulizenz des Bauamtes, in der das Bauamt der Gemeinde dem eingereichten Bauprojekt der vorzunehmenden Bebauungen schriftlich zustimmt.

Bauabnahme des Bauamtes (final de obra): Es ist die offizielle Bauabnahme der anhand der vom Bauamt erhaltenen Baulizenz durchgeführten Bauten. Das Bauamt nimmt offiziell alle Bebauungen ab. Mit der Bauabnahme erhält die Immobilie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Consell und damit das Anrecht auf den Anschluss an die öffentlichen Dienstleister.

Legalisierung der vorhandenen Bebauungen: Eine Legalisierung der Bebauungen ist nur offiziell, sofern diese über das Bauamt vorgenommen wird. Nur das Bauamt kann beurteilen, ob die vorhandenen Bebauungen entsprechend der gültigen Baugesetze gebaut wurden. Bei der Baubehörde ist ein Legalisierungsprojekt der aktuellen Bebauungen einzureichen. Per Baulizenz wird vom Bauamt dem Legalisierungsprojekt stattgegeben und später eine schriftliche Bauabnahme erteilt.
Jedoch ist eine offizielle Legalisierung der bestehenden Bebauungen unter der bestehenden Gesetzeslage für ländliche, besonders geschützte Böden der Balearen nicht möglich.

Certificado de antigüedad municipal (städtische Altertumsbestätigung) und Ersatzbewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de carencia):
Die Ersatzbewohnbarkeitsbescheinigung ist erhältlich, sofern es sich um eine Immobilie handelt, die vor dem 1. März 1987 legal gebaut wurde, bisher keine Bewohnbarkeitsbescheinigung besaß und auch keine weiteren baulichen Veränderungen an dem Bauwerk vorgenommen wurden. Das Bauamt der Gemeinde, in dem sich die Immobilie befindet, erstellt eine Altertumsbescheinigung (certificado de antigüedad), sofern die bestehenden Bauten nicht über eine offizielle Bauabnahme der Gemeinde verfügen. Der Architekt vom Bauamt der Gemeinde besichtigt die Immobilie und hat schriftlich zu bestätigen, dass diese nach den früher geltenden Baugesetzen gebaut wurde. Mit diesem Zertifikat des Bauamtes der Gemeinde "certificado de antigüedad", was einer Ersatzbauabnahme entspricht, wird beim Consell die Ersatzbewohnbarkeitsbescheinigung beantragt (cédula de habitabilidad de carencia).

Certificado de no infracción urbanística municipal (Zertifikat der Baubehörde, dass kein administrativer Bauverstoß vorliegt): Die Baubehörde bestätigt schriftlich, dass kein administrativer Bauverstoß vorliegt. Jedoch sagt dieses Dokument nichts über die Legalität der Bebauungen aus. Es verhindert nicht eine Abrissanordnung von Seiten der öffentlichen Behörden, noch erhält die Immobilie mit diesem Zertifikat den Zugang zu den öffentlichen Dienstleistern von Strom, Wasser oder Kanalisation.

Fazit: Bei einem Hauskauf sollte immer die bauliche Legalität der Immobilie fachmännisch überprüft werden, besonders wenn sich das Traumhaus in den ländlichen Regionen (zona rústica) der Balearen befindet.