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Achtung beim Hausverkauf

von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº 720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

In den letzten Monaten erleben wir auf der Insel immer mehr, dass sich Käufer leichtfertig, um nicht zu sagen, blauäugig, in einen Immobilienkauf begeben.

• Sofern Sie mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig geworden sind, hat der Verkäufer Ihnen die folgenden Unterlagen der Immobilie auszuhändigen, so dass Sie die notwendige legale Überprüfung der besehenen Immobilie vornehmen lassen können.

• Es sollte sichergestellt sein, dass alle Vertragspartner eine spanische Steuernummer und einen gültigen Ausweis besitzen, so dass der notariellen Beurkundung nichts im Wege steht.

• Kopie der "Escritura" Kaufurkunde,

• letzter Grundsteuerbeleg (I.B.I.)

• Bauerklärung und Baulizenz, Baugarantien, Bauabnahme, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Bestätigung des Rathauses, dass kein Bauverstoß vorliegt.

• Bei an den Küsten liegenden Immobilien, ein Zertifikat der "Demarcación de costas en Islas Baleares",

• Das Energiezertifikat der Immobilie, welches ab Juni 2013 bei Vermietungen und Hausverkäufen der notariellen Urkunde beizufügen ist.

Mit diesen Unterlagen kann der Fachmann den privatschriftlichen Vertrag zwischen den Parteien aufsetzen, so dass das Versprochene und vertraglich Vereinbarte - notfalls auch gerichtlich- durchgesetzt werden kann.

Der Käufer hat dadurch eine legale Grundlage, seine Zukunftspläne, welche er mit dieser Immobilie verbindet (wie touristische Vermietung, bauliche Erweiterungen, Umbauten etc.) zu überprüfen und ob diese mit dieser Immobilie auch durchführbar sind.

Denn es kommt immer wieder vor, dass die Eintragungen im Grundbuch nicht mit dem aktuellen Ist-Zustand der Immobilie oder Katasterdaten übereinstimmen. Um Steuern zu sparen, kann es sein, dass Erbrechtsfälle nicht geregelt wurden. Der verstorbene Eigentümer ist nach wie vor im Grundbuch eingetragen. Die notarielle Übertragung der Immobilie auf den Käufer kann erst dann stattfinden, wenn die Erben im Grundbuch als die gegenwärtigen Eigentümer eingetragen sind.

Nicht selten sind an der Immobilie Um- oder Anbauten vorgenommen worden oder neue Bestandteile wie z.B. ein Schwimmbad hinzugekommen, ohne dass diese Veränderungen im Grundbuch eingetragen wurden. Dann sollten Sie als Kaufinteressent im privatschriftlichen Vertrag darauf bestehen, dass der Verkäufer zunächst die baulichen Veränderungen an der Immobilie auf seine Kosten legalisieren lässt und erst dann die notarielle Übertragung der Immobilie an Sie vorgenommen wird.

Es sollte garantiert sein, dass eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedúla de habitabilidad) der Immobilie vorliegt oder vom Käufer ohne Schwierigkeiten besorgt werden kann. Sollte diese nicht vorhanden sein, was öfter passiert, ist eine Bescheinigung der Gemeinde notwendig, dass keine Bauverstöße vorliegen (certificado infracción urbanistica). Noch besser ist es, wenn der Verkäufer die Bestätigung der Gemeinde vorlegen kann, dass keine baulichen Veränderungen in den letzten 10 Jahren an der Immobilie vorgenommen wurden (Certificado de antigüedad). Denn mit diesem kann beim Inselrat (Consell de Eivissa) eine Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt werden.

Dramatischer ist es, wenn das Haus im Grundbuch gar nicht existiert. In diesem Fall muss mit professioneller Unterstützung sichergestellt werden, dass das Haus mit einer notariellen Neubauerklärung (Escritura Publica de Declaracion de Obra Nueva) im Grundbuch eingetragen wird. Denn Sie als Käufer möchten schließlich ein bebautes Grundstück erwerben, welches im Eigentumsregister richtig beschrieben ist, und nicht lediglich ein unbebautes Grundstück.

Die Immobilie muss auf den Käufer lastenfrei übertragen werden. Wohn- und Mietrechte, Hypotheken und Pfandrechte, mit denen möglicherweise die Immobilie noch belastet sind, müssen bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht worden sein.

Es muss überprüft werden, ob Vorkaufsrechte oder Verkaufsbeschränkungen, die beispielsweise das spanische Küstengesetz vorsieht, bestehen. Es gibt Fälle, in welchen das Eigentum an Immobilien, die sich direkt an der Küste befinden, nicht veräußert, sondern nur ein dreißigjähriges Nutzungsrecht an der Immobilie vom Verkäufer eingeräumt werden kann.

Der Zahlungsfluss des Immobilienkaufs sollte gut geplant sein. Die Zahlungen müssen, da sie ein wesentlicher Teil des späteren Notarvertrags sind, belegbar sein und zeitlich festgelegt werden. Der Notar ist verpflichtet alle Zahlungsbelege, auch die Anzahlung, der notariellen Urkunde beizufügen, weshalb Barzahlungen vermieden werden sollten.
Ferner sollten der Verkäufer und der Käufer sich vor Unterschrift eines Vertrags klar über Ihre steuerlichen Verpflichtungen und Vertragskosten sein.

Vertraglich sollten alle Kosten, die der Käufer und der Verkäufer zu übernehmen hat, festgelegt sein. Denn bei Unterschrift der Notarurkunde findet die Schlüssel- und die lastenfreie Übergabe der Immobilie statt. Daher sollte vorher vertraglich festgelegt werden, wer für welche Kosten und steuerlichen Verpflichtungen vor und nach dem Notartermin aufzukommen hat. Der Verkäufer z.B. hat zur notariellen Unterschrift die Zahlungsbelege der Gemeindegebühren und gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaftskosten beizubringen und alle im Grundbuch bestehenden Belastungen zu seinen Lasten zu löschen. Die Plusvalia-Zahlungen (Wertzuwachssteuer der Gemeinde) sollte, sofern der Verkäufer zugesichert hat, diese zu zahlen, beim notariellen Kauf vom Käufer einbehalten werden, denn nicht selten kommt es vor, dass der Verkäufer nach dem Verkauf nicht mehr auffindbar ist und der neue Immobilieneigentümer diese Zahlung zu übernehmen hat.

Nach der Überprüfung der vorigen Punkte kann eine vertragliche Regelung, die für beide Parteien rechtsverbindlich ist, unterschrieben werden, so dass einer zügigen notariellen Kaufabwicklung und Ihrem Glück als neuer Eigentümer einer Immobilie in Spanien nichts mehr im Wege steht.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad)
von der Economista (Steuerberaterin) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens
Wird reguliert im Decreto 145/1997, vom 21. November 1997

Immer häufiger wird bei Immobilienkäufen vom Käufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung angefordert. Oft zum Ärger des Verkäufers, da dieser dann feststellen muss, dass er genau dieses Dokument nicht mehr besitzt, oder nie besessen hat, oder feststellt, dass seine Bewohnbarkeitsbescheinigung abgelaufen ist.

Wozu soll dieses Dokument überhaupt gut sein?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Dokument, welches die Nutzung und Bewohnbarkeit einer Immobilie belegt. Es dokumentiert, dass die Immobilie ordnungsgemäß mit den nötigen Lizenzen des Rathauses errichtet wurde und somit legal ist.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung dient zum Beweis, dass die Immobilie die notwendigen Vorraussetzungen erfüllt, um die öffentlichen Dienstleistungen, wie Wasser, Strom und Gas zu erhalten. Erst mit der Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist es möglich, mit den Strom- und Wassergesellschaften ein Vertragsverhältnis für die Lieferung von Strom und Wasser einzugehen.

Sollte der Eigentümer einer Immobilie diese nicht nachweisen können, so kann dies ein Hinweis dafür sein, dass die letzen baulichen Veränderungen der Immobilie nicht mit einer offiziellen Baulizenz der Gemeinde erfolgten.

Die Notare und die Grundbuchämter sind verpflichtet, sämtliche Unterlagen, die zur Errichtung des Neubaus und seine Veränderungen führten, der Neubauurkunde beizufügen, so dass eine Eintragung des Bauwerks im zuständigen Grundbuchamt erfolgen kann. (RDL 2/2008, vom 20.06 Ley de suelo).

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung läuft nach 10 Jahren ab.

Wo wird die Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt?

Beim Consell Insular de Ibiza y Formentera muss die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) für die dort gebauten Immobilien beantragt werden.

Dazu muss zusammen mit dem Antrag eine Kopie des Ausweises des Grundstückseigentümers, Grundbuchauszug, Katasterdaten, datierte und von dem Architekten und dem technischen Architekten (Aparejador) unterzeichnete Fotos von dem Haus, ein von dem Architekten und dem technischen Architekten (Aparejador) unterzeichneten Lageplan des Grundstücks, die Baugenehmigung, die Bauabschlussbescheinigungen der genannten Architekten und der Gemeinde eingereicht werden.

Es gibt 3 verschiedene Anträge:

1.- Die Bewohnbarkeitsbescheinigung der ersten Bewohnung- cédula de primera ocupación:

Diese kann bei einem Neubau, Erweiterung eines Neubaus beantragt werden, sofern der Neubau mindestens 60% der bebauten Fläche des Grundstücks ausmacht.

2.- Die Erneuerung der bestehenden Bewohnbarkeitsbescheinigung- cédula de renovación:

Diese sollte beantragt werden, wenn die ursprünglich beantragte Bewohnbarkeitsbescheinigung nach 10 Jahren abgelaufen ist und keine baulichen Erweiterungen an der Immobilie vorgenommen wurden.

3.- Die Ersatzbewohnbarkeitsbescheinigung- cédula de carencia:

Diese ist nur erhältlich, sollte es sich um eine Immobilie handeln, die vor dem 1. März 1987 legal gebaut wurde, bisher keine Bewohnbarkeitsbescheinigung besaß und keine weiteren baulichen Veränderungen an dem Bauwerk vorgenommen wurden.

Problematik:

Oft wurden an den Immobilien bauliche Veränderungen vorgenommen, die keine Bauabnahme (final de obra) der Gemeinde haben. Der Grund hierfür kann die Unwissenheit des Eigentümers gewesen sein oder er hat es aus Sorge getan, dass die Gemeinde die baulichen Veränderungen gar nicht genehmigen wird. Letzteres kann geschehen, wenn gesetzlich vorgeschriebene Bauabstände nicht eingehalten wurden, das Bauvolumen der Immobilie in Bezug zur Gundstücksgröße überschritten wurde - häufig bei der Bebauung von "suelo rústico," oder sich die Immobilie in Natur -Schutzzonen befindet, in denen eine Bebauung verboten ist.

Der Erhalt der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist dadurch unmöglich, auch wenn die baulichen Veränderungen ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wurden, denn für die Gemeinde sind die letzten baulichen Veränderungen illegal durchgeführt worden, da keine Bauabnahme vorzuweisen ist.

Die Balearenregierung plant die Bewohnbarkeitsbescheinigung abzuschaffen.

Denn mit Vorlage der Bauabnahme durch die zuständige Gemeinde wird hinreichend dokumentiert, dass es sich um einen legalen Bau handelt und somit öffentliche Dienstleistungen in Anspruch genommen werden können.
Doch diese gesetzliche Neuerung würde die vorhandene Problematik nicht gänzlich beseitigen, denn viele Immobilieneigentümer - gerade von Appartements - haben zwar eine Bewohnbarkeitsbescheinigung aber keine Bescheinigung über die Bauabnahme des Gebäudes durch die Gemeinde.
Denn diese besitzt nur die Firma, die den Bau errichtet hat.

Bei Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde werden bereits vom Käufer 3% des deklarierten Preises für die Immobilie einbehalten und vom Kaufpreis abgezogen. Diese sogenannte "Retención" ist eine Vorsteuer auf den Veräußerungsgewinn des nicht steueransässigen Verkäufers und ist in der notariellen Verkaufsurkunde auszuweisen. Der Käufer hat die Verpflichtung, diesen Betrag im Namen des nicht residenten Verkäufers innerhalb eines Monats an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten. Der Immobilienverkäufer kann den Einbehalt der 3%tigen Retención verhindern, indem er beim spanischen Finanzamt rechtzeitig einen Steuernachweis beantragt, aus dem hervorgeht, dass er in Spanien voll einkommensteuerpflichtig ist (Certificado de Residencia Fiscal). Mit der Vorlage dieses Nachweises im Notariat, entfällt die Verpflichtung beim Notarverkauf eine Vorsteuer auf den Veräusserungsgewinn zu leisten.
Bei einem Immobilienkauf in Spanien ist der privatschriftliche Vorvertrag oft entscheidend für eine zügige notarielle Kaufabwicklung. Sie sollten daher bei einem Verkauf oder Kauf nicht auf diese vertragliche Form verzichten. Oft wird aus Gründen der Schnelligkeit oder einer falsch verstandenen Vereinfachung der Kaufsituation die Kaufabwicklung direkt auf den Notartermin verschoben. Eine verbreitete Meinung hierfür ist, dass eine rechtliche Vertretung Geld kostet und eine zügige Verkaufsabwicklung nur behindert.

Doch hierzu sollten Sie wissen, dass die spanischen Notare eine beschränkte Überprüfungspflicht ihrer eigenen Notarurkunden haben:

Der spanische Notar hat nicht rechtsberatend dem Käufer oder Verkäufer beizustehen. Er übernimmt den ihm von dem Verkäufer, Käufer oder Maklerbüro vorgegebenen Inhalt. Der spanische Notar hat die vor ihm Erschienenen mit ihren Ausweisen zu identifizieren, darauf hinzuweisen, dass eine spanische Steuernummer vom Käufer, als auch Verkäufer für die Eintragung der Notarurkunde erforderlich ist, doch hat er nicht falsch angegebene Ehestände oder Falschaussagen von den Erschienenen zu überprüfen. Er hat in seinen Urkunden nur den Käufer, als auch den Verkäufer auf den Einhalt der steuerlichen Verpflichtungen hinzuweisen, doch ist er nicht zuständig oder verantwortlich für die fristgemäße Zahlung dieser, noch für die erfolgreiche Eintragung seiner Urkunde im Grundbuch. Jedoch ist der Notar dazu verpflichtet am Tage der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug und Katasterauszug der Immobilie zu beantragen, als auch den Nachweis der Zahlung des Kaufpreises in seiner Urkunde zu belegen und er sendet nach Beurkundung eine Kopie des notariellen Kaufvertrags an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre für andere Urkunden ausgelöst wird.

Der spanische Notar beurkundet vielmehr nur, was ihm die Parteien des Kaufvertrages vorgeben, denn eine Belehrungspflicht über vorliegende Risiken eines Kaufes betrifft ihn nicht. In der Regel entwirft er auf der Grundlage des privatschriftlichen Kaufvertrages die Notarurkunde.